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　　去年以前，该价格区间的代表项目是河北区的中车中环学府和河东区的路劲太阳城。

　　而今年的市场现实却是，200万+不再局限在特定区域，而是向教育强区、核心板块加速渗透。

　　有200万+产品的新盘，不光在传统“盛产区域”河北、红桥等越来越多，南开等“上三区”也陆续开始出现。

　　河北区的首创禧瑞问津在国庆期间首开，106-157㎡三代产品开盘单价1.9-2万/㎡，售楼处口径开盘当天卖了63套。

　　河北区中山北路的津铁绿城中山鸣翠，中户96㎡、边户110㎡，精装2.6万/㎡起。

　　河北区中铁建西派国印三期，94㎡三室产品单价2.2万/㎡，总价210万左右。

　　南开区建投奥体誉院，小高层89㎡国庆期间特惠房源总价283万起，也将总价挤进了200万+区间。

　　河东区万欣城梅园现房，87㎡小三室约220万、120㎡大三室约280万，对比之前下调了约30万。

　　河西区中海学府源境，85㎡小高240-250万，相较之前价格下调约40万，还赠送车位；

　　河西区中交融正，高层88、108㎡，清盘特惠2.4万/㎡起，108㎡三室两卫原总价320万、现在总价260万左右，赠送车位......

　　这类人群的典型特征为，持有市区老破小或远郊房产，通过出售变现，然后加杠杆置换市区新房，实现居住面积的扩大、居住品质的升级。

　　教育强区南开区的建投奥体誉院等200万+产品的热销，也是基于这种底层逻辑。

　　这类人群以30岁左右的双职工家庭为主，工作集中在小白楼、南京路、天拖等地，通勤半径控制在15公里范围。

　　这类购房者虽然预算有限，但消费理性、信息获取能力强，极易被“性价比+确定性”打动。

　　同样200万+的房子，有的人就是宁愿买市区的高层、小高，而不去选择津南、北辰、西青的低密洋房。

　　市内六区可跨区报考重点高中，中考更具灵活性；而环城除极个别区域外多数实行“锁区”，升学路径受限。

　　市区新盘周边普遍有确定的成熟商业、医疗、交通等资源；而环城许多区域普遍存在配套建设周期长、“画饼”兑现度存疑的现象。

　　在实际购房决策中，多数购房者更倾向于“确定的紧凑”，而不是“不确定的舒适”。

　　这也解释了，为何市区高层、小高产品力低于环城，也依旧能持续吸聚购房人群。

　　市区200万+产品的不断涌现、价格体系的不断调整，也恰是基于这种市场实际需求的一种理性回归。